Steigende Energiepreise - Position (September 2022)
Steigende Energiepreise: Wie die Politik Eigenheimer, Mieter und Vermieter unterstützen kann
Die steigenden Preise für Gas und Strom belasten die Haushalte. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Nutzer aufgrund des starken Preisdrucks Energie einsparen, wo sie können. Nimmt der Preisdruck allerdings weiterhin zu, wird dies zu einem Liquiditätsproblem für alle Haushalte führen. Die Preissteigerung ist mithin kein Problem zwischen Mietern und Vermietern. Sie betrifft vielmehr jeden einzelnen als privaten Verbraucher. Die Regierung sollte folglich alles unternehmen, damit die Bürger ihre Energieversorgung im kommenden Winter bezahlen können. Insbesondere braucht es gezielte Unterstützungen für einkommensschwache Haushalte, seien diese nun Mieter oder selbstnutzende Immobilieneigentümer.
Wohngeldreform und Sonderfonds
Beim Wohngeld/Lastenzuschuss handelt sich um ein sehr treffsicheres und daher sinnvolles Instrument, das der wirtschaftlichen Sicherung einkommensschwacher Haushalte dient und sowohl Mieter als auch selbstnutzende Eigentümer gleichermaßen berücksichtigt. Vor dem Hintergrund rasant steigender Energiekosten wächst besonders der finanzielle Druck auf einkommensschwache Haushalte. Die im Koalitionsvertrag verankerte Wohngeldreform sollte schnellstmöglich umgesetzt werden. Alle Kraft sollte darauf ausgerichtet werden, ein sinnvolles Konzept zu erarbeiten, das sicherstellt, dass der Kreis der Berechtigten ausgeweitet wird. Zudem ist die geplante dauerhafte Heizkomponente ein guter Lösungsansatz um kurzfristige Preisschwankungen auszugleichen. Nichtsdestotrotz sollte bei der Berechnung des Wohngeldanspruchs künftig die Warmmiete als Basiswert genutzt werden, um Haushalte bei den Heizkosten und den Kosten für Warmwasser zu entlasten.
Sofern es nicht möglich ist, die Maßnahmen zur Reform des Wohngeldes schnell genug umzusetzen, sollte ein Sonderfonds eingerichtet werden, der immer dann greift, wenn Mieter und selbstnutzende Eigentümer aufgrund steigender Strom und Heizkosten vor Zahlungsausfällen stehen. Dieser Fond stellt eine zielgenauere alternative zu den geplanten zinslosen KfWDarlehen. Zusätzlich führt dieser Lösungsansatz dazu, dass die Vermieter nicht in Vorleistung gehen müssen und somit kein zusätzliches Kostenrisiko tragen.
Gasumlage abschaffen und CO2Bepreisung aussetzen
Vor dem Hintergrund der geplanten Verstaatlichung des Gasimporteurs Uniper bedarf es keiner Gasumlage. In der aktuellen Situation muss der Staat alles unterlassen, was Energie weiter verteuert.
Zudem muss die CO2Bepreisung bei fossilen Heizstoffen ausgesetzt werden. Deren Ziel ist es, durch eine Verteuerung fossiler Energien einen Umstieg auf erneuerbare Energien zu beschleunigen. Fossile Brennstoffe sind derzeit so teuer, dass eine politisch herbeigeführte künstliche Verteuerung überflüssig ist. Steigende Gaspreise: Wie die Politik Eigenheimer, Mieter und Vermieter unterstützen kann:
Schnelle Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen
Gemäß § 560 Abs.4 BGB können sowohl Mieter als auch Vermieter die Betriebskostenvoraussetzungen einmal jährlich nach der Abrechnung angemessen anpassen. Dabei ist es umstritten, ob diese Anpassung lediglich auf der Grundlage der Vorjahresabrechnung erfolgen muss oder ob entsprechende Kostensteigerungen berücksichtigt werden dürfen. Nach der Rechtsprechung des BGH können dabei auch Kosten berücksichtigt werden, die im Laufe des Jahres anfallen werden, allerdings muss im Rahmen der Angemessenheitsprüfung eine (gesicherte) Prognose angestellt werden können. Ein Sicherheitszuschlag ist dagegen unzulässig. Dies ist aber bei einer so dynamischen Kostenentwicklung kaum möglich. Verbraucher müssen schnell erfahren, wie sich die Kosten über das Jahr entwickeln werden.
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Haus & Grund schlägt daher vor, die Formulierung dahin gehend zu ändern, dass nach jeder Preisanpassung durch einen Versorger/Anbieter, eine Anpassung der Vorauszahlungen erfolgen kann. So sind Verbraucher in der Lage, einen Überblick über die Kostenentwicklung zu haben und können ihr Verhalten darauf einstellen. Darüber hinaus ist es sinnvoll, die Kostenlast auf das Jahr zu verteilen, um eine hohen Nachzahlbetrag mit der Abrechnung zu vermeiden.
Grundversorgungspreise für vermietet Wohngebäude und Eigentümergemeinschaften
Grundversorger/Stadtwerke gehen dazu über, ihre Kunden mehr und mehr nach Haushaltskunden und NichtHaushaltskunden (gewerbliche Kunden) zu unterscheiden. Dabei werden auch Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung nicht mehr als Haushaltskunden im Sinne des § 3 Nr.22 EnWG angesehen. Sie haben demnach auch keinen Anspruch mehr auf Grundversorgung.
Diese Praxis kann nicht richtig sein. Vermieter von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit zentraler Wärmeversorgung sind zwar Vertragspartner der Gasversorger, der Verbrauch findet aber unmittelbar durch den Haushaltskunden/Endverbraucher statt. Die Kosten werden vom Haushaltskunden über die Umlage als Betriebskosten gezahlt. Es ist daher nicht einsehbar, dass sie am Ende möglicherweise höhere Sondertarife bzw. höhere Ersatzversorgungstarife zahlen müssen.
Der Preisunterschied für die Ersatzversorgung für gewerbliche Kunden ist wohl mehr als dreimal so hoch als für die Grundversorgung. Da insbesondere private Vermieter zuvor regelmäßig nicht als gewerbliche Kunden angesehen wurden und ihnen mit dieser Begründung Sondertarifverträge mit deutlichen günstigeren Konditionen verwehrt wurden, muss die Politik nun handeln.
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Haus & Grund schlägt daher vor, die Begriffsbestimmung des § 3 Nr.22 EnWG mit dem Begriff des Haushaltskunden in § 53a EnWG in Einklang zu bringen. Die Definition in § 3 Nr.22 EnWG lautet dann:
„Haushaltskunden sind Letztverbraucher, die Energie überwiegend für den Eigenverbrauch im Haushalt, oder Letztverbraucher im Erdgasverteilernetz, die Haushaltskunden zum Zwecke der Wärmeversorgung beliefern oder für den einen Jahresverbrauch von 10 000 Kilowattstunden nicht übersteigenden Eigenverbrauch für berufliche, landwirtschaftliche oder gewerbliche Zwecke kaufen, …“
Reform des BEG
Vor dem Hintergrund enormer Preissteigerungen und möglicher Gasengpässe im Winter setzen sich viele Haushalte vermehrt mit möglichen Alternativen zur Gas und Ölheizung auseinander. Dabei stellen Heizungsoptimierungen oder der Austausch alter Heizanlagen mögliche Optionen dar.
Die steigenden Material und Handwerkerkosten der letzten Monate, machen staatliche Subventionen in Form von Förderungen für die Finanzierung solcher Maßnahmen immer wichtiger. Haus & Grund Deutschland begrüßt daher, dass sowohl der Heizungstausch, als auch deren Optimierung im Rahmen der jüngsten BEGReform gefördert werden. Besonders erfreulich ist die Anpassung des Austauschbonus, der bisher nur für Ölheizungen galt, künftig aber auch auf Gas, Kohle, und Nachtspeicherheizungen ausgeweitet wird.
Die Absenkung der Fördersätze ist hingegen vor allem im Hinblick auf die aktuelle Preisdynamik falsch. Natürlich werden diese Absenkungen durch die Ausweitung des Austauschbonus auf andere Heizsysteme zum Teil abgemildert. Auf Eigentümer von Ölheizungen trifft das aber beispielsweise nicht zu. Der Wegfall des iSFPBonus bei einem Heizungstausch trifft zudem viele private Eigentümer, die vermehrt von diesem Angebot Gebrauch gemacht haben. Trotzdem ist zu erwarten, dass vor dem Hintergrund der Unsicherheit bei der Gasversorgung und der steigenden Energiekosten die Nachfrage nach staatlicher Förderung weiter zunimmt. Daran wird selbst die Kostenentwicklung für Materialien und Dienstleistungen von Handwerkern nichts ändern. Lediglich das geringe oder gänzlich fehlende Angebot wird hier voraussichtlich zu Komplikationen führen.
Was jedoch ein großes Problem darstellt ist die Unsicherheit, die mit der erneuten Anpassung einhergeht. Nachdem die Förderungen in diesem Jahr schon zweimal ausgesetzt und angepasst wurden stehen einige Investoren, die die Förderungen schon fest eingeplant hatten, diese aber nicht mehr geltend machen können, nun erneut vor großen Schwierigkeiten. Solche kurzfristigen Eingriffe in die Förderlandschaft machen jegliche Verlässlichkeit zunichte, die vor allem für private Haushalte unerlässlich ist. Die Politik muss hier zukünftig wieder Verlässlichkeit gewährleisten.
Ein weiteres Problem bei der Förderung stellt die Vielzahl der Antragsberechtigten dar. Neben Privatpersonen sind auch Kirchen und Stiftungen, Kommunen sowie privatwirtschaftliche Unternehmen Antragsberechtigt. Bei begrenzten Mitteln sind professionelle Antragsteller jedoch im klaren Vorteil. Es kann nicht sein, dass Privatpersonen, die Bestandshalter von über 80 Prozent des Wohnungsbestandes in Deutschland sind, einen verhältnismäßig deutlich geringeren Anteil der Fördermittel abrufen.
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Haus & Grund schlägt vor, verschiedene Fördertöpfe für verschiedene Akteure einzurichten, deren Fördermittel sich am jeweiligen Bestand orientieren. Dies schafft faire Bedingungen und wird zudem das Ziel des BMWKs, die Fördermittel einer breiteren Masse zugänglich zu machen, vorantreiben.
Kein Kündigungsmoratorium
Die SPD hat einen Vorschlag für ein Kündigungsmoratorium vorgelegt. Danach sollen Vermieter ihren Mietern, die die Betriebskostenvorauszahlungen oder die Betriebskostenabrechnung in einem bestimmten Zeitraum nicht zahlen können, für einen Zeitraum nicht wegen dieser Rückstände von zwei Jahren kündigen dürfen. Vermieter, die durch einen solchen Ausfall in finanzielle Bedrängnis geraten, sollen ein zinsloses Darlehen zur Überbrückung bei der KfW beantragen können. Dieses Darlehen soll auch selbstnutzenden Eigentümern zur Verfügung stehen, um die Energierechnung bezahlen zu können.
Den Vorschlag des Kündigungsmoratoriums lehnt Haus & Grund ab. Durch die steigenden Preise geraten Immobilieneigentümer mehr und mehr in Liquiditätsprobleme, da sie als unmittelbarerer Kunde der Energieversorger in Vorleistung gehen. Mieter, die durch eine zentrale Anlage mit Wärme versorgt werden, werden von der Preissteigerung regelmäßig erst im Zeitpunkt der Abrechnung betroffen sein. Diese erfolgt regelmäßig innerhalb eines Jahres über die vorhergehende Abrechnungsperiode. So rechnen Vermieter regelmäßig bis zum Ende dieses Jahres über das Jahr 2021 ab. Das vorgeschlagene Kündigungsmoratorium verschärft nun die Liquiditätsprobleme, indem der Vermieter weiter zur Vorfinanzierung verpflichtet bleibt, Mieter mit den Zahlungen aussetzen können. Dies trifft insbesondere private Vermieter, die mehr als 66 Prozent aller Mietwohnungen stellen. Private Vermieter verfügen im Schnitt über vier Mietwohnungen und ihr Altersdurchschnitt beträgt knapp 60 Jahre wobei die größte Gruppe der privaten Vermieter mit 40 Prozent im Ruhestand ist. Ist der private Vermieter nicht mehr liquide, wird es für die übrigen Parteien im Haus höchst problematisch. Fällt der Vermieter aus, drohen Strom und Gas und Wassersperren, und auch die Abfallbeseitigung, Reinigung und weiteres ist nicht mehr sichergestellt.
Auch der Vorschlag, Vermietern zur Überbrückung ein zinsloses Darlehn zur Verfügung zu stellen, hilft nicht, das Problem dauerhaft zu lösen. Denn spätestens, wenn das Mietenmoratorium ausläuft, muss auch das Darlehen zurückgezahlt werden. Sollten die Preise aber weiter steigen und/oder auf hohem Niveau verharren, dürfte ein Anteil der Mieter die aufgelaufenen Schulden nicht bedienen können. Gleiches dürfte in der Folge auch für die privaten Vermieter gelten.
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Haus & Grund lehnt ein Kündigungsmoratorium ab.
